华夏5000年，看地产投拓狗的战斗力演化史！败酱耳草
其实早在5000年前，我大天朝就已经有了投拓，而投拓的能力要求，则像一部演化史，不断适应着时代的变化。
萌芽时代
中国有记录的最早的土地交易，出现在一件西周的青铜器上，说的是周厉王买地的事：
周厉王为扩建王宫，赊账买下一个叫鬲从的地。鬲从担心周厉王赖账，周厉王给鬲从发誓，“你别怕，大王我一定会照价付款，如有赖账，天赐流放。”
有了土地买卖，照理该有开发商了。早在隋唐时期，商业地产开发商就已经有了雏形，他们专门开发商铺，盖好之后，或租或卖。其中有个叫窦乂的人，是商业地产的佼佼者。
窦乂早年通过卖鞋等生意囤积了80万钱的身家，便开始进军地产。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积十余亩，闲置七八年，一直没人愿买，窦乂认为这是一块商机，低价把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天都收上来几千钱的房租。
再后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资建了一片马球场，送给李晟。李晟很高兴，从此二人结成死党，有了靠山，窦乂发得更快了，不到40，就成了长安首富，人称「窦半城」，这也算是开发商勾结官府的开端了。
尽管有了雏形，但是直到明清，中国都没有出现真正的专业开发商，最主要的原因在于在古代搞房地产开发，一是无法获取土地，二得不到金融支持。
搞房地产首先需要大量的土地，古代开发商如果大量囤地得挨板子。
以唐朝为例，土地政策就有这么一条：
“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸买地者不得过本制”
说的是，政府给百姓划拨宅基地。宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口，平民家庭，每三口人给一亩宅基；贱民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积不能超过政府规定的指标，政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人，最多只能买一亩宅基；如果是贱民家庭买地，每五口人，才能买一亩宅基。
在古代，再有钱商人也是属于贱民行列的，贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买20亩地。
而如果超标买地会怎样呢？
“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是，买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨10大板。
做开发商最需要的是钱。
买地、建材、雇人、搞关系，哪个环节都得花钱。尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，只有钱庄，钱庄规模一般很小，即使有一些大型的全国连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意。
直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款，政府开放土地买卖，中国的职业开发商才开始出现。
没有职业的开发商，不代表没有职业的土地拓展。在五千年的华夏史里，无论是皇宫动土，还是平民建宅，都有非常严格的找地选址的要求，这就需要有专业能力的土地拓展——风水先生。
风水先生不单精通易经卜术，更重要的是，他们都要实地踏勘，测算演化，知道如何根据风，气，水，土，和畜牧，农耕，安全，交通等周遭环境，来科学选址安排，寻找宝地。
所以说古代的投拓也是一门非常高深的学问。
草莽时代
1987年，成立不久的深圳特区为筹钱发展卖出了新中国第一幅土地时，正式拉开中国房地产业在市场经济环境下野蛮生长期的序幕。
在那个草莽年代，20岁出头的朱孟依起初还只是一个普普通通的包工头；星河湾黄文仔，有人说他卖过木材，甚至有人说他在街头卖过猪肉；雅居乐的陈卓林那会还在中山和自家兄弟在搞家具厂。
90年代拿地还普遍是采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动迁费等费用，就可以把土地转让到公司名下。那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引拿地，从而确保地方财政收入的来源。
一级市场土地出让到了2002年7月1日后由协议转让改为土地竞拍，但各地在土地招拍挂的形式上又有变体，并且在一级市场跟政府合作开发依然是非常很重要的一种方式，这就给公关跑动提供了可能的空间。
基本上那个年代，只要你敢砸，市场就不会亏待你，砸的越多拿的地越多，当然赚的也就更多了。房价的无节制上涨，掩盖了拿地时候的所有风险，反而让理性的公司被抛到市场后面。
在粗放型的地产行业发展背景下，土地拓展从来不是一件书生学者的干的活，拓展岗一度被认为是地产公关岗。当初大部分公司把土地拓展放在了行政部下面。
一身胆气，三碗好酒来过岗。在那个草莽年代，侃的了大山、喝的下大碗酒、搞的定关系、跑的来流程成为了那个时代投拓岗的特殊符号。
精英时代
在过去房价快速上涨的过程中，拿地开发利润的安全垫够厚。正是因为这样，投拓能力的差别似乎没有那么重要。但是，随着土地出让规范透明，很多出让条件明显比以往刚性了很多，公关效果越来越差，想要改变一个小小的规划条件都是层层审批和公示。房地产市场逐步进入成熟和理性的白银时代，开发商拿地就赚钱的时代显然一去不复返。
土地是房企的命根子，低成本获取优质土地、快速准确的做出投资分析，已经成为开发商核心竞争力。以往，开发商仍主要以勾地和招拍挂来获取土地，但是随着土地供应的稀少，地价一路高涨不下的背景下，如今房企获取项目也越来越多元、专业和精细。
从拿地模式来说，现在各大开发商竞相追逐的二级市场收并购和城市更新，都要对标的进行遴选、谈判、估值、融资、运营及退出。涉及很多专业的财务、税务、法务及金融知识，包括复杂境外交易、税筹、资产剥离等等。其对专业知识和知识面的要求可想而知有多高。
就拿一份可研报告来说，10来年前，一份简单的静态测算和几百字描述就可搞定。现在这份报告不仅仅要启动营销市场体系进行产品定位和价格定位、规划技术体系进行产品研究和强排、前期体系提出办证的时间节点、工程体系提出工期和进度、成本体系提出成本建议和目标控制、财务体系提出现金和财务分析，还要对区域市场的和项目微环境进行的政策走势进行推演。所有的决策前报告已经进入更加精细化的科学阶段。现在的投拓们，IRR、ROE、ROA、BEP、PBP的术语和指标已经成为了日常口头禅。
项目拓展的能力要求越来越向投行看齐，至此拓展真正的成为了投资拓展，这是一个投拓全面精英的时代。
文：投拓狗日记，转载已经授权，对原文作者表示感谢。
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